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Responsabilidad subsidiaria de los copropietarios en comunidades sin fondos

Responsabilidad subsidiaria de los copropietarios en comunidades sin fondos

El art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé el mecanismo a través del cual un acreedor de la comunidad puede exigir la responsabilidad de los copropietarios.

Examinamos algunas cuestiones prácticas al respecto.

Con carácter previo, y para documentar la falta de fondos y derechos por la comunidad condenada para cubrir el importe de la deuda, se han de recabar las diligencias negativas de embargo y demás documental que refleje el preceptivo oficio al Punto Neutro Judicial.

Dado que no pueden embargarse elementos comunes del inmueble, ni el inmueble en su totalidad, porque su titularidad no figura inscrita en el Registro de la Propiedad directamente a favor de la comunidad, sino atribuida en cuotas parte a la totalidad de los copropietarios, lo anterior no impide que, en su momento, se haya instado el embargo contra la comunidad para trabar otros posibles fondos o créditos de la misma, así por ejemplo, mensualidades futuras, derechos de crédito que la comunidad pudiere tener frente a terceros o bien frente a los propios copropietarios morosos.

Si bien es cierto que cuando se condena a una comunidad, por ejemplo, al pago de una cantidad, se está condenando a los copropietarios que la constituyen, la responsabilidad de los copropietarios que refiere el art. 22 es una responsabilidad subsidiaria, y por ende no puede exigirse directamente vía proceso de ejecución, y ello además porque de lo contrario se estaría vulnerando el derecho a la tutela judicial efectiva (art. 24 C.E).

No pueden perseguirse los bienes de aquellos que no fueron parte en el declarativo o especial previo; el copropietario cuyos bienes se persiguen ha de ser llamado como parte personalmente y no a través de los órganos colectivos de la comunidad (D.G.R.N. 01-09- 1981, 07-07-1986, 05-09-1988, 05-02-1992).

Requerimiento

Puede el acreedor optar entre demandar a todos los copropietarios o solo a alguno o algunos de ellos, pues la responsabilidad de éstos es mancomunada y no solidaria, si bien precisamente por ese carácter mancomunado la responsabilidad de cada copropietario será siempre limitada a la cuota de participación en la comunidad que cada uno ostente.

Es por ello que si el acreedor pretende cobrar la totalidad de su crédito ha de demandarlos a todos. Respecto del requerimiento, no es preciso haber requerido previa y extraprocesalmente a los copropietarios, sino que dicho requerimiento puede efectuarse con ocasión del declarativo donde se esté ejercitando la acción de responsabilidad subsidiaria. Si habiéndose efectuado el mismo resultare que alguno o algunos de los propietarios sí se hallaren al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas de la comunidad, aquellos podrán plantear oposición.

Quizás la redacción del precepto pueda parecer un poco confusa pues, si se está al corriente en el pago de las deudas vencidas debe de haber fondos, poco o muchos, en la cuenta bancaria de la comunidad o al menos haber sido puestos a disposición de la comunidad por los medios que le derecho reconoce al efecto, pero piénsese también que se puede dar el caso de comunidades que no hayan acordado aún la derrama respectiva o emitido los recibos ordinarios o extraordinarios que se correspondan para hacer frente al crédito por inacción de los órganos rectores de la comunidad.

En estos casos los copropietarios, no obstante la citada inacción, no podrán plantear oposición alguna.

 

Fuente: CAF MADRID

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