Criterios para establecer la cuantía. ¿Qué criterios deben tenerse en consideración a la hora de determinar la indemnización?
A este respecto, podemos tener en cuenta el criterio del Tribunal Supremo en la sentencia dictada el 15 de diciembre de 2010:
a) Una indemnización a precio de mercado, según locales de iguales características y ubicados en la misma zona e idéntica localidad, correspondiente a la superficie en m2 invadida, según dictamen pericial, incluida la superficie de vuelo que se va a ocupar y calculada conforme al tiempo en que se proceda a la ejecución de las obras.
b) Una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie en la zona de trastienda precisando que, a falta de acuerdo sobre dicha cantidad y siendo necesario acudir en ejecución de sentencia a la designación de un perito judicial, los gastos de todo tipo que se generen correrán a cargo de la comunidad de propietarios actora.
c) Una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir a las demandadas en la relación arrendaticia existente en el local, debidamente acreditadas, incluidas posibles reducciones de la renta a percibir por la parte demandada durante la ejecución de las obras precisas para la instalación del ascensor u otras vicisitudes que, como consecuencia de las mismas, afecten a la relación arrendaticia.
d) Una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación fehaciente de los mismos. En consecuencia, el propietario tiene la obligación de facilitar el paso sin perjuicio de su derecho a solicitar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados que tendrán que ser debidamente acreditados para el cálculo del importe de la indemnización. No obstante lo anterior, esta obligación cede en aquellos supuestos en los que se afecte de forma sustancial a la actividad del local o éste quede inutilizado.
¿Puede el inquilino solicitar la indemnización?
Como puede observarse en todo momento la LPH únicamente hace referencia al derecho del propietario a solicitar la indemnización correspondiente sin nombrar para nada al arrendatario. Si nos centramos en la sentencia anteriormente analizada, en su apartado c dentro del concepto indemnizatorio se incluye “una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir a las demandadas (propietarias) en la relación arrendaticia existente en el local, debidamente acreditadas, incluidas posibles reducciones de la renta a percibir por la parte demandada”.
Por lo tanto, es en todo caso el propietario el legitimado para solicitar a la comunidad la indemnización correspondiente por las rentas dejadas de percibir en el período de tiempo que han durado las obras. A este respecto es necesario hacer referencia al art. 21.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 relativo a las obras de conservación de las viviendas, aplicable también a los locales, que local, debidamente acreditadas, incluidas posibles reducciones de la renta a percibir por la parte demandada”. Por lo tanto, es en todo caso el propietario el legitimado para solicitar a la comunidad la indemnización correspondiente por las rentas dejadas de percibir en el período de tiempo que han durado las obras.
A este respecto es necesario hacer referencia al art. 21.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos del 94 relativo a las obras de conservación de las viviendas, aplicable también a los locales, que establece la obligación del arrendatario de soportar la obra de conservación cuando no pueda diferirse su ejecución hasta la conclusión del arrendamiento aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda (o del local). Como contraprestación, si la obra durase más de veinte días, el arrendador deberá disminuir la renta en proporción a la parte de la vivienda (o local) de la que el arrendatario se vea privado.
Pues bien, esta renta que el arrendador deje de percibir como consecuencia de las obras, es la indemnización que el propietario tiene derecho a exigir a la comunidad y ésta la obligación de proceder a su pago. En ningún caso, el arrendatario puede solicitar a la comunidad directamente que le indemnice por el daño emergente y lucro cesante derivado del temporal de su actividad. La comunidad es totalmente ajena a la situación arrendaticia existente y, por lo tanto, no procede ni la reclamación por parte del arrendatario ni la obligación de la comunidad de pagar importe alguno en concepto de indemnización.
