Exigencias urbanísticas
Las principales exigencias que habrá de satisfacer la nueva vivienda para cumplir con los requerimientos impuestos por la Normativa Urbanística están contenidas en los artículos 7.3.3 a 7.3.8 del PGOUM. Así, la nueva vivienda habrá de tener la condición de “exterior”, para lo cual tendrá que contar con un tramo de fachada superior a 3 metros recayente sobre la vía pública (o patio que reúna las condiciones dimensionales descritas en el artículo 7.3.3.1.b del PGOUM: ser mayor de 200 m2, permitir inscribir un círculo de 12 m de diámetro, etc.), en el que exista al menos un hueco de una pieza habitable. Dicha pieza tendrá una superficie útil superior a 12 m2 y en ella será posible inscribir un círculo de 270 cm de diámetro tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
El PGOUM considera vivienda mínima aquella que cuenta con salón-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea superior a 38 m2, no incluyéndose en este cómputo las terrazas, balcones, miradores, tendederos, ni espacios con altura libre inferior a 220 cm.
También admite reducir la superficie útil hasta 25 m2 en el caso de los “estudios” que disponen de una única estancia (salón-comedor-cocina) que puede servir de dormitorio, y con un cuarto de aseo en estancia diferenciada. La altura libre mínima ha de ser de 250 cm al menos en el 75% de su superficie útil, pudiéndose reducir hasta 220 cm en el resto.
A excepción de la cocina, aseos, vestíbulos, pasillos, tendederos, y dependencias similares, las demás estancias (salón, dormitorios) tendrán condición de “piezas habitables”, para lo cual han de disponer de ventilación e iluminación natural. Los huecos de iluminación natural deben tener una superficie superior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
Cada pieza habitable debe disponer de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa superior al 8% de la superficie útil de dicha estancia. La ventilación de piezas no habitables (aseos, despensas, trasteros, etc.) puede resolverse mediante ventilación forzada.
Ninguna pieza habitable puede estar en plantas inferiores a la baja o con el piso en nivel inferior al del terreno en contacto con ella, salvo en vivienda unifamiliar, que podrá situarse en la planta inmediatamente inferior a la baja si se cumplen las condiciones de ventilación e iluminación natural antes citadas, admitiéndose para ello la construcción de patios ingleses con una anchura mínima de 250 cm.
A estos efectos, hay que aclarar que el PGOUM admite como “planta baja” (artículo 6.6.15) aquella cuyo nivel de suelo se encuentre entre la acera y un plano paralelo a ésta y 150 cm por debajo de la misma. Es decir: un local cuyo suelo estuviera a 60, 90 o 120 cm por debajo de la cota de calle se podría considerar planta baja si se lograse elevar las piezas habitables a la altura de la rasante de la calle.
La cocina, al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación que habrá de ser independiente del hueco de luz y ventilación. La dotación de tendedero es optativa. En caso de existir, no podrá estar integrado en los balcones o balconadas, su superficie será superior a 3 m2 y debe contar con un sistema de protección que dificulte la visión de la ropa tendida desde la vía o espacio público.
