El Blog de Administraciones Atocha

Cada vez son más frecuentes las solicitudes para convertir un local en vivienda. Para ello, debemos tener en cuenta una serie de condicionantes. En primer lugar, habrá que comprobar si el local se encuentra en una finca para la cual el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) contempla la posibilidad de uso residencial.

En caso de permitirse dicho uso, debe tramitarse ante el Ayuntamiento tanto una solicitud de cambio de uso como una licencia de obras para acometer la reforma necesaria, mediante la presentación de un proyecto técnico que deberá justificar que la nueva vivienda cumple con las exigencias higiénicas, de seguridad, dimensionales, de ventilación e iluminación, etc., impuestas tanto por el Código Técnico de la Edificación (CTE) como por la Normativa Urbanística.

El 90% de las instalaciones tienen un nivel de protección I y II

Los pararrayos con dispositivo de cebado (PDC) son equipos diseñados bajo estrictos controles de calidad y preparados para soportar repetidas descargas atmosféricas.

El objeto de dicha instalación es limitar el riesgo directo del rayo e incendio causado por la acción del mismo, emitiendo un trazador ascendente que proporciona al rayo un camino seguro a tierra, protegiendo a personas y estructuras dentro de su radio de acción.

Según el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, el 80% de las viviendas de uso turístico se encuentran en bloques residenciales, esto es en comunidades de propietarios y sus titulares suelen ser empresas. Y aunque es un fenómeno todavía desconocido, se está expandiendo en los centros históricos de las grandes ciudades, como Barcelona o Madrid.

Según el CAFMadrid el 80% de las viviendas de uso turístico se encuentran en bloques residenciales

Antes de nada, es importante aclarar que no es lo mismo un apartamento turístico que una vivienda de uso turístico. Son dos conceptos diferentes. Mientras que las viviendas son aquellas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, para una estancia de temporada, los establecimientos de apartamentos turísticos son edificios o conjuntos continuos constituidos en su totalidad por apartamentos o estudios, como establecimiento único.

La antigüedad de la instalación o los problemas estructurales hacen necesario que, con el paso del tiempo, haya que renovar la red de tuberías.

A menudo, los propietarios de las viviendas se echan “a temblar”, pensando que este proceso terminará con una molesta obra civil que podría afectar tanto a las zonas comunes como a las privadas.  Sin embargo, minimizar estos inconvenientes es posible si se siguen algunas recomendaciones.

En primer lugar, conviene saber que existen soluciones que afectan de manera más moderada a los edificios. Siempre que el estado de la instalación lo permita, se puede acometer una limpieza de las tuberías existentes con un sistema abrasivo y recubrir posteriormente el interior de la tubería con una resina epoxi, que dota a la instalación existente de la durabilidad y prestaciones de una instalación nueva.

Siempre que hablamos de comunidad de propietarios, lo primero que pensamos es que nos estamos refiriendo a viviendas, pero la realidad es que puede haber otras formas diferentes de comunidades de propietarios.

Un ejemplo de lo que planteamos son las comunidades de propietarios de garajes. Estas comunidades se rigen al igual que las de viviendas, por la Ley de Propiedad Horizontal, y pueden como éstas disponer de Estatutos o Reglamentos de régimen interior que regulen su uso y contribución. Los garajes pueden constituir una comunidad de propietarios independiente, ya sea porque la edificación sea únicamente de garajes (caso excepcional) o porque dentro de un edificio existan una, dos, tres o más plantas dedicadas al aparcamiento de vehículos (regla general).

Son muchas las consultas que se suscitan en relación a las obras que puede realizar el propietario del local ya que, en muchas ocasiones, de ello depende la actividad que vaya a poder desarrollar.

Ante esta situación, lo primero que debemos hacer es cerciorarnos de si en el Título Constitutivo o en los Estatutos se incluye una cláusula que faculte la instalación de chimeneas o salidas de humos. En estos casos, no será necesario que el propietario solicite permiso a la comunidad, sino que deberá comunicar al presidente la ejecución de la obra (art. 7.2 LPH) así como obtener previamente la correspondiente autorización administrativa.

A este respecto, la sentencia de la AP de Madrid de 9 de marzo de 2016, a modo de resumen, señala que la comunidad debe permitir al propietario del local la construcción de la chimenea para salida de humos dado que es una obra permitida en los estatutos aun cuando suponga una alteración de los elementos comunes de la finca. Por el contrario, a falta de esta cláusula, deberá solicitarse autorización a la comunidad.