El Blog de Administraciones Atocha

¿Debo consultar a la comunidad de propietarios?

Aunque algunas regiones y ayuntamientos no se lo están poniendo fácil a los propietarios que desean complementar sus ingresos alquilando para uso turístico una vivienda, muchos logran cumplir con los requisitos y sacar adelante su iniciativa. Es ahí cuando se topan con un nuevo inconveniente: las comunidades de propietarios. Algunos vecinos pueden llegar a ser reticentes al trasiego de turistas y tratan de evitarlo por todos los medios aduciendo que se trata de una actividad molesta, incómoda, nociva e insalubre.

La unión o comunicación de dos locales pertenecientes a inmuebles registrales diferentes y, por tanto, comunidades de propietarios distintas, afecta frontalmente al título, alterándolo, por lo que es un supuesto que debe ser tratado como una alteración del mismo que exige el previo acuerdo unánime de cada una de las comunidades afectadas. Así las cosas, no es posible realizar esa obra sin el consentimiento de la comunidad.

Siendo necesario, en este caso, un previo acuerdo de la comunidad por unanimidad conforme al art.17.6 LPH -EDL 1960/55-. Si la obra está en fase de ejecución se puede intentar ejercitar un interdicto de obra nueva dirigido a paralizar la obra.

Las plazas de garaje tienen unas dimensiones mínimas establecidas en los planes de urbanismo o normativas municipales, que en el caso de Madrid se plasma en el art.7.5.10. Plaza de aparcamiento (N-2) del PGOU.

Si el propietario, usuario o inquilino, dentro de esas dimensiones, utiliza la plaza para estacionar varios vehículos sin invadir zonas comunes o suponiendo un riesgo para la seguridad, la comunidad de propietarios no podrá limitar el uso de la misma.

Sin embargo, el uso de las plazas de garaje por más de un vehículo sí puede suponer un agravamiento del riesgo para la compañía de seguros y la correspondiente aplicación de la regla proporcional o incluso la exclusión del siniestro, si en el cuestionario-solicitud de seguro se omite tal uso múltiple.

Todas las pólizas de seguros, sin excepción alguna, en sus condiciones generales, establecen la obligatoriedad del cumplimiento de la normativa y legislación vigente en referencia a Incendios, Responsabilidad Civil y Daños.

Por tanto, su incumplimiento permite a las aseguradoras no atender los daños por dichos siniestros, siempre y cuando pueda demostrar dicha vulneración.

La ley Propiedad Horizontal en su art.7.1 nos dice que el propietario de un piso o local podrá modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios sin menoscabar, entre otros, la estructura general del edificio, así como su configuración o estado exterior.

Pero la necesidad de dotar a la vivienda de una mayor comodidad en muchas ocasiones implica la ejecución de una serie de obras que afectan directamente a elementos, servicios o instalaciones comunes del edificio.

Como por ejemplo la instalación de aparatos de aire acondicionado en la fachada o cubierta.

La puerta del portal es un elemento común conforme al art. 396 del Código Civil. El portal se define como la parte de un edificio que linda con la vía pública a través del cual se entra y se sale de aquel por todas las personas (SAP Madrid de 16 de abril de 1999).

Ahora bien, además de un elemento común también constituye el acceso al inmueble y, por tanto, constituye un punto clave en el recorrido de evacuación del edificio en caso de incendio. Esta razón hace que la seguridad de los habitantes de la comunidad prime sobre otros derechos o situaciones.

Así, el hecho de que el acceso del edificio se esté realizando de manera indiscriminada y sin control, o exista peligro de robos, daños o molestias en las viviendas privativas, no puede anteponerse a la seguridad del edificio como requisito básico de la edificación. De ahí que la puerta del portal no pueda estar provista de una llave de apertura o cierre tradicional, distinta del sistema de apertura o cierre automático desde el interior del edificio o desde los pisos o locales.

La privación del voto al moroso está configurada en la LPH como una sanción a quien no atiende con sus obligaciones con la comunidad ayudando al pago de los gastos comunes.

Ante esta situación algunos comuneros morosos están recurriendo a la fórmula de buscar representaciones de comuneros que sí lo han hecho para pedirles su representación y poder votar con ella. Pero esto no es posible legalmente.