El Blog de Administraciones Atocha

Son muchas las consultas que se suscitan en relación a las obras que puede realizar el propietario del local ya que, en muchas ocasiones, de ello depende la actividad que vaya a poder desarrollar.

Ante esta situación, lo primero que debemos hacer es cerciorarnos de si en el Título Constitutivo o en los Estatutos se incluye una cláusula que faculte la instalación de chimeneas o salidas de humos. En estos casos, no será necesario que el propietario solicite permiso a la comunidad, sino que deberá comunicar al presidente la ejecución de la obra (art. 7.2 LPH) así como obtener previamente la correspondiente autorización administrativa.

A este respecto, la sentencia de la AP de Madrid de 9 de marzo de 2016, a modo de resumen, señala que la comunidad debe permitir al propietario del local la construcción de la chimenea para salida de humos dado que es una obra permitida en los estatutos aun cuando suponga una alteración de los elementos comunes de la finca. Por el contrario, a falta de esta cláusula, deberá solicitarse autorización a la comunidad.

La Ley de Propiedad Horizontal deja claro en su art. 9.1.c que el propietario tiene obligación de permitir el acceso a su propiedad para la realización de obras en elementos comunes de la finca así como consentir el establecimiento de las servidumbres imprescindibles para la creación de nuevos servicios comunes de interés general. Como contrapartida a esta obligación, la LPH establece el derecho del propietario a percibir una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados como consecuencia de dichas obras. En función del tipo de servidumbre que se haya creado para la ejecución de la obra (de paso, ocupación de elemento privativo, cerramiento definitivo local…), si es temporal o definitiva, así como del perjuicio causado al propietario, dependerá el importe de la indemnización.

Tomando de base por ejemplo la instalación del ascensor a través de un local situado en la planta baja de un edificio, debe valorarse en qué medida se inutiliza funcional o económicamente el local y si le afecta a una zona abierta al público o a elementos o servicios del local que alteren de forma considerable su actividad.

Los titulares de una hipoteca despedían el año 2016 con dos buenas noticias, separadas por apenas dos días y 1.700 kilómetros y unidas por la defensa de los derechos del consumidor.

El 21 de diciembre, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea establecía la retroactividad total en la devolución de las cláusulas suelo que se aplicaron sin transparencia. Cuarenta y ocho horas después, el Tribunal Supremo declaraba abusivas las cláusulas por las que se imputan al comprador los gastos de constitución de la hipoteca, entre ellos los de notaría y registro.

En relación con la cláusula suelo, que limita a la baja los efectos de las eventuales oscilaciones del interés de referencia del préstamo, el Gobierno ya ha arbitrado el mecanismo que regula la reclamación extrajudicial. El Real Decreto Ley 1/2017, en vigor desde el 21 de enero, establece las medidas que facilitan la devolución de las cantidades indebidamente satisfechas por los consumidores “con motivo de determinadas cláusulas suelo”.

El art. 22 de la Ley de Propiedad Horizontal prevé el mecanismo a través del cual un acreedor de la comunidad puede exigir la responsabilidad de los copropietarios.

Examinamos algunas cuestiones prácticas al respecto.

Con carácter previo, y para documentar la falta de fondos y derechos por la comunidad condenada para cubrir el importe de la deuda, se han de recabar las diligencias negativas de embargo y demás documental que refleje el preceptivo oficio al Punto Neutro Judicial.

Dado que no pueden embargarse elementos comunes del inmueble, ni el inmueble en su totalidad, porque su titularidad no figura inscrita en el Registro de la Propiedad directamente a favor de la comunidad, sino atribuida en cuotas parte a la totalidad de los copropietarios, lo anterior no impide que, en su momento, se haya instado el embargo contra la comunidad para trabar otros posibles fondos o créditos de la misma, así por ejemplo, mensualidades futuras, derechos de crédito que la comunidad pudiere tener frente a terceros o bien frente a los propios copropietarios morosos.

Intereses por retraso en el pago SP/CONS/72927

El acuerdo por el que se apruebe que, pasado un plazo, se cargue un interés a los que no hayan pagado los recibos de la comunidad es correcto y válido, siendo éste el criterio de la jurisprudencia.

Por lo tanto, cuando se hace la liquidación de la deuda del moroso, hay que señalar las cuotas dejadas de pagar y aparte el interés que ello lleva consigo, como una parte de dicha deuda.

Todo ello, la cantidad total, será el objeto de la reclamación vía monitorio. En nuestra opinión, el interés cargado es fruto de un acuerdo de junta válido, no impugnado y, por ello, ejecutivo, por lo que tiene la misma obligación que el principal, de ahí que si se paga éste, sólo los intereses quedarán pendientes de reclamar. En consecuencia al considerarse cantidades debidas y ya consolidadas por el acuerdo de junta, deben tenerse en cuenta en la afección real y, también, en caso de impago podrá privarse al propietario del derecho de voto del art. 15.2 LPH. No obstante, sobre estos últimos aspectos no conocemos jurisprudencia.

La Imagen Profesional sale de la voluntad de nuestro Consejo General de dotar a los Administradores de Fincas Colegiados de una marca fuerte que nos diferencie y manifieste los valores comunes de nuestra profesión.